Wer den Cashflow einer Immobilie berechnen möchte, sollte mehr als Miete und Kreditrate berücksichtigen. Auch nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen und mögliche Mietausfälle entscheiden darüber, ob monatlich ein Überschuss bleibt oder zusätzliches Geld benötigt wird. Dieser Ratgeber erklärt die Formel Schritt für Schritt und zeigt eine verständliche Beispielrechnung.

Eine realistische Cashflow-Berechnung hilft dabei, Angebote besser zu vergleichen, finanzielle Reserven sinnvoll zu planen und unangenehme Überraschungen nach dem Kauf zu vermeiden. Dieser Ratgeber zeigt Schritt für Schritt, welche Positionen berücksichtigt werden sollten.

Was bedeutet Cashflow bei einer Immobilie?

Der monatliche Cashflow beschreibt vereinfacht die Differenz zwischen den tatsächlich verfügbaren Einnahmen und den laufenden Ausgaben einer vermieteten Immobilie.

Monatlicher Cashflow = Einnahmen – nicht umlagefähige Kosten – Finanzierung – Rücklagen

Ist das Ergebnis positiv, erwirtschaftet das Objekt einen monatlichen Überschuss. Bei einem negativen Ergebnis muss der Eigentümer regelmäßig eigenes Geld zuschießen. Ein negativer Cashflow ist nicht automatisch ein Ausschlusskriterium, sollte aber bewusst eingeplant und durch die Gesamtstrategie begründet sein.

Welche Einnahmen gehören in die Berechnung?

Als Grundlage dient in der Regel die monatliche Nettokaltmiete. Vorauszahlungen für umlagefähige Betriebskosten sollten nicht als zusätzlicher Ertrag betrachtet werden, weil sie später für Heizung, Wasser, Müllabfuhr oder andere Betriebskosten verwendet werden.

• monatliche Nettokaltmiete
• gegebenenfalls Einnahmen aus Stellplätzen oder Garagen
• weitere vertraglich vereinbarte Nutzungsentgelte

Wichtig ist, mit der aktuell realistisch erzielbaren Miete zu rechnen. Eine mögliche zukünftige Mieterhöhung sollte nicht vorschnell als sichere Einnahme angesetzt werden. Mietrecht, lokale Nachfrage, Zustand und Ausstattung der Wohnung können die Entwicklung beeinflussen.

Diese laufenden Ausgaben werden häufig unterschätzt

Vom Mieter gezahlte Nebenkosten decken nicht automatisch alle Kosten des Eigentümers. Ein Teil des Hausgeldes ist regelmäßig nicht umlagefähig. Hinzu kommen mögliche Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Finanzierungskosten.

• Nicht umlagefähiges Hausgeld: zum Beispiel Verwaltungskosten oder bestimmte Gemeinschaftskosten
• Instandhaltung: Reparaturen innerhalb der Wohnung sowie anteilige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum
• Leerstand und Mietausfall: mögliche Zeiträume ohne vollständige Mieteinnahmen
• Verwaltung: externe Hausverwaltung oder eigener organisatorischer Aufwand
• Finanzierung: Zins und Tilgung der monatlichen Darlehensrate
• Weitere Kosten: beispielsweise Kontoführung, Steuerberatung oder nicht abgedeckte Versicherungen

Für Reparaturen, Leerstand und unerwartete Sonderumlagen empfiehlt sich eine separate Liquiditätsreserve. Dadurch wird nicht jeder ungeplante Aufwand sofort zu einer Belastung für das private Monatsbudget.

Beispiel: 95-%-Finanzierung einer vermieteten Wohnung

Das folgende unverbindliche Modellbeispiel zeigt eine Finanzierung von rund 95 % des Objektpreises. Es basiert auf einem konkreten Berechnungsfall, stellt aber weder eine Finanzierungszusage noch eine Steuerprognose für andere Personen dar.

Objektpreis	257.000 Euro
Darlehen	244.000 Euro
Eigenkapital einschließlich angenommener Kaufnebenkosten	26.960 Euro
Monatliche Nettokaltmiete	950 Euro
Darlehensrate bei 4,2 % Zins und 1,0 % Tilgung	– 1.057,33 Euro
WEG- und Mietverwaltung	– 65 Euro
Instandhaltungsrücklage	– 15 Euro
Cashflow vor Steuern	– 187,33 Euro
Modellierter steuerlicher Effekt bei 42 % Grenzsteuersatz	+ 341,26 Euro
Monatliches Modellergebnis nach Steuereffekt	+ 153,93 Euro

In der Darlehensrate sind im ersten Jahr außerdem rund 203,33 Euro Tilgung pro Monat enthalten. Dieser Betrag erhöht nicht die laufende Liquidität, reduziert aber rechnerisch die Restschuld. Der Cashflow vor Steuern bleibt in diesem Beispiel zunächst negativ; erst der individuell modellierte steuerliche Effekt verändert das Monatsergebnis.

Der dargestellte Steuereffekt beruht unter anderem auf einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 %, 4 % AfA, dem absetzbaren Zinsanteil und weiteren im Beispiel angesetzten Werbungskosten. Ob diese Annahmen im Einzelfall anerkannt werden und in welcher Höhe tatsächlich eine Entlastung entsteht, muss durch eine Steuerberatung beziehungsweise das zuständige Finanzamt geprüft werden.

Kann der steuerliche Effekt monatlich berücksichtigt werden?

Arbeitnehmer können beim Finanzamt einen Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung stellen. Wird ein Freibetrag anerkannt, wird er als elektronisches Lohnsteuerabzugsmerkmal (ELStAM) bereitgestellt und kann dadurch beim laufenden Lohnsteuerabzug berücksichtigt werden. Grundlage ist unter anderem § 39a EStG. Höhe, Beginn und Anerkennung hängen immer von den persönlichen Verhältnissen und der Entscheidung des Finanzamts ab.

Möchtest du die Auswirkungen selbst ausprobieren? Der kostenlose Rechner zeigt das Beispielobjekt mit unterschiedlichen geschätzten Grenzsteuersätzen sowie der Entwicklung über zehn Jahre.

Cashflow und Rendite sind nicht dasselbe

Der Cashflow betrachtet die laufende Liquidität. Renditekennzahlen setzen Ertrag und eingesetztes Kapital beziehungsweise Kaufpreis zueinander ins Verhältnis. Auch Tilgung, mögliche Wertentwicklung und steuerliche Effekte werden je nach Betrachtung unterschiedlich eingeordnet.

Eine Immobilie kann deshalb einen niedrigen oder leicht negativen Cashflow haben und dennoch langfristig Vermögen aufbauen, weil mit jeder Tilgungszahlung die Restschuld sinkt. Umgekehrt garantiert ein positiver Cashflow nicht, dass der Kaufpreis angemessen oder das Objekt langfristig werthaltig ist. Beide Perspektiven gehören in eine vollständige Prüfung.

Drei Szenarien statt nur einer Rechnung

Eine belastbare Kalkulation sollte nicht nur den erwarteten Normalfall zeigen. Sinnvoll sind mindestens drei Varianten:

1. Basisszenario: realistische Miete und aktuell bekannte Kosten
2. Vorsichtiges Szenario: höhere Instandhaltung, zeitweiser Leerstand oder steigende Kosten
3. Positives Szenario: moderate Mietentwicklung und stabile Ausgaben

Bleibt die Finanzierung auch im vorsichtigen Szenario tragbar, ist die Planung deutlich robuster. Besonders wichtig ist dabei die Frage, wie lange ein negativer Cashflow aus dem laufenden Einkommen ausgeglichen werden könnte.

Häufige Fragen zur Cashflow-Berechnung

Wie berechnet man den Cashflow einer Immobilie?

Vereinfacht werden von der monatlichen Nettokaltmiete die nicht umlagefähigen Kosten, die Darlehensrate sowie realistische Rücklagen für Instandhaltung und Mietausfall abgezogen. Das Ergebnis zeigt den laufenden monatlichen Überschuss oder die erforderliche Eigenbelastung.

Welcher Cashflow ist bei einer Immobilie gut?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Ein positiver Cashflow schafft zunächst einen Liquiditätspuffer, sagt allein aber noch nichts über Kaufpreis, Zustand, Lage, Finanzierung und langfristige Entwicklung aus. Deshalb sollte immer das gesamte Konzept individuell und konservativ geprüft werden.

Fazit: Liquidität vor dem Kauf realistisch prüfen

Eine gute Cashflow-Berechnung erfasst mehr als Miete und Kreditrate. Nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, mögliche Mietausfälle und ausreichende Reserven gehören von Anfang an dazu. Wer konservativ kalkuliert und mehrere Szenarien vergleicht, kann besser einschätzen, ob eine Immobilie zur eigenen finanziellen Situation und Strategie passt.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung.